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Wertermittlung unbebauter Grundstücke:

Grundsätzlich ist bei der Wertermittlung von unbebauten Grundstücken zu unterscheiden zwischen:
Bauland, Grünland und Verkersflächen bzw. sonstigen Grundstücksflächen.

Bei der Wertermittlung von zum Verkauf stehender Grundstücke ist vor allem das Bauland und hierbei “Baureifes Land” von Bedeutung. Als Vorstufen gibt es Bauerwartungsland und Bauaufschließungsgebiete.


GRUNDLAGEN: Definition“Baureife Grundstücke”:

1. Voraussetzungen:
Es sind dies Grundstücke die bereits voll aufgeschlossen sind. D.h. nicht, dass bestimmte Anschlüsse auf dem Grundstück selbst vorhanden sein müssen.

Für baureife Grundstücke müssen folgende Voraussetzungen Möglichkeiten gegeben sein:
- Zufahrt über eine befestigte Straße
- Anschlüsse für Strom und Trinkwasser
- Möglichkeit der Abwasserbeseitigung

Ein Grundstück erfüllt in jedem Fall die Voraussetzungen für “baureifes Land” wenn eine Bauplatzerklärung, eine Baubewilligung oder eine Erklärung als Baugebiet im Flächenwidmugsplan vorliegt.
Zu beachten ist dabei, dass sich diese Voraussetzungen auch ändern können.

2. Allgemeine wertbeeinflussende Faktoren:
2.1 Lage:
Die Lage des Grundstücks in Wohlagen städtischer Gebiete mit guter Nahversorgung erzielen immer höhere Preise als Grundstücke in ländlichen Gebieten mit schlechter Infrastruktur.
Davon ausgenommen sind Grundstücke mit hohem Freizeitwert, wie z.B. baureifes Land an Seeufern.
2.2 Das Maß der baulichen Nutzung zulässige Bauweise:
Diese beiden Faktoren sind im Bebauungsplan geregelt.
2.3 Anliegerleistungen:
Es sind dies Maßnahmen und Beiträge die im Zuge der Erteilung einer Baubewilligung umzusetzten, bzw. Zu entrichten sind. Hier einige Beispiele:
Aufschließungsbeitrag, Gehsteigherstellung, Grundabtretungen, u.a.

3. Individuelle wertbeeinflussende Faktoren:
- Größe und Form des Grundstücks
- Oberflächenneigung (eben oder Hanglage)
- Bodenbeschaffenheit
- Art der Energieversorgung für heizzwecke (Gas, Fernwärme, u.a.)
- Kontamination

4. Rechte und Lasten
Dazu gehören die Grunddienstbarkeiten, persönliche Dienstbarkeiten, Reallasten sowie Vorkaufs- und Wiederverkaufsrechte.

WERTERMITTLUNG:
Gemäß Liegenschaftsbewertungsgesetz LBG ist für die Bewertung von unbebauten Grundstücken das “Vergleichswertverfahren” anzuwenden.

Die Voraussetzung für die Anwendung dieses Verfahrens ist das Vorhandensein einer genügend großen Anzahl von Vergleichswerten über Grundstückstransaktionen, die dem zu bewertenden Grundstück ähnlich sind. Aus den Verkaufspreisen dieser Transaktionen ist das arithmetische Mittel zu bilden. Dabei sind Verkaufspreise von Grundstücken mit abweichenden Eigenschaften Zu- bzw. Abschläge zu machen.

Das Verfahren lässt erkennen, wie wichtig die Berücksichtigung der oben beschriebenen Kriterien für “Baureife Grundstücke sind.